Wie auch in anderen Großstädten, haben in Nürnberg die Preise für Immobilien in den vergangenen Jahren weiter an Fahrt aufgenommen und sind stark gestiegen. Das gilt für Kauf- und Mietpreise im selben Maße. Speziell im Segment für Wohnungen und Häuser übersteigt die Nachfrage massiv das Angebot. Dies führt, auch 2024, zu einer sehr angespannten Situation auf dem Wohnimmobilienmarkt und heizt den Wettbewerb weiterhin an. Gleichzeitig sind die Leerstandsquoten für Wohnimmobilien äußerst gering, was den Preisdruck weiter verstärkt.
Der Wohnraum in Nürnberg und dessen Vergangenheit
Bis 2010 haben sich die Wohnkosten verhältnismäßig moderat entwickelt. Erst ab 2011 gab es einen signifikanten Anstieg der Preise zu verzeichnen, da nicht mehr genügend Wohnraum für die kontinuierlich wachsende Bevölkerung geschaffen wurde. In den letzten zehn Jahren konnte man außerdem größere Unterschiede der Preisentwicklung einzelner Stadteile vernehmen. So waren insbesondere die Stadtteile St. Johannes, Wöhrd und auch Mögeldorf immer mehr nachgefragt und gewannen an Beliebtheit. Dies lässt sich vor allem auf Grund ihrer zentralen Lage und den guten Anbindungen des ÖPNV erklären.
Der Fokus auf Mietpreise
In den vergangenen Jahren sind die Mietpreise in Nürnberg stetig gestiegen. Der Hauptgrund dafür ist die wachsende Nachfrage nach Mietwohnungen, die das Angebot bei weitem übertrifft, da der Neubau von Wohnraum nur langsam voranschreitet. Ein großer Faktor für das zu geringe Angebot, ist die letzte Pleitewelle bei Projektentwicklern, aber auch die sinkende Anzahl an Förderungen für Neubauten haben den Wohnungsmarkt weiter unter Druck gesetzt und lassen die Mietpreise, gerade in beliebten Stadtvierteln, weiter steigen.
Ein zusätzlicher und entscheidender Faktor für diese Entwicklung ist die sehr niedrige Leerstandsquote von bewohnbaren Wohnungen in Nürnberg. Da fast jede verfügbare Wohnung schnell vermietet wird, stehen Vermieter unter geringem Druck, die Mieten stabil zu halten und müssen auch weniger häufig in die Substanz der Gebäude reinvestieren. Stattdessen nutzen sie die hohe Nachfrage, um die Preise regelmäßig zu erhöhen. Solange sich das Angebot an Mietwohnungen nicht deutlich erweitert, dürfte dieser Trend auch in Zukunft anhalten. Die Mietpreisbremse verhindert hier unter Umständen einen noch stärkeren Anstieg.
Der Fokus auf Kaufpreise
Die Immobilienpreise für Kaufobjekte in Nürnberg haben ebenfalls einen signifikanten Anstieg erfahren. Insbesondere in begehrten Stadtteilen wie Mögeldorf und St. Jobst sind die Kosten für Eigentumswohnungen und Häuser überdurchschnittlich angestiegen. Diese Entwicklung ist vor allem auf die hohe Nachfrage nach Wohnraum in attraktiven, ruhigen und gleichzeitig stadtnahen Lagen zurückzuführen.
Seit 2022 lässt sich jedoch eine leichte Entspannung auf dem Immobilienmarkt beobachten. In einigen Regionen sind die Preise aufgrund der allgemeinen Unsicherheiten auf dem Markt sowie der gestiegenen Zinsen leicht zurückgegangen. Dennoch bleiben die Immobilienpreise in Nürnberg auf einem vergleichsweise hohen Niveau, und es ist unklar, ob dieser Rückgang von Dauer sein wird oder ob wir hier nur eine leichte Verschnaufpause erwarten dürfen. Erste Anzeichen einer Erholung des Marktes deuten darauf hin, dass die Kaufpreise in naher Zukunft wieder ansteigen könnten, vor allem im urbanen Zentrum von Nürnberg und im beliebten Speckgürtelregionen.
Zusätzlich wird beobachtet, dass Investoren wieder stärker in Immobilien einsteigen, insbesondere in Projekte, die hohe Standards in Bezug auf Nachhaltigkeit und Energieeffizienz erfüllen. Diese Immobilien könnten nicht nur staatliche Förderungen erhalten, sondern auch eine höhere Marktnachfrage anziehen.
Die Einflüsse der Bevölkerungsentwicklung
Die Bevölkerungsentwicklung in Nürnberg zeigt in den letzten Jahren eine insgesamt positive Tendenz, mit einem kontinuierlichen Anstieg der Einwohnerzahl. Laut aktuellen Daten wird für 2023 mit etwa 526.091 Einwohnern gerechnet, was im Vergleich zu den Vorjahren einen leichten Anstieg darstellt. Prognosen deuten darauf hin, dass bis 2040 weiteres Wachstum zu erwarten ist, insbesondere aufgrund von Wanderungsgewinnen und einer stabilen Geburtenrate.
Das Bevölkerungswachstum in Nürnberg spielt eine zentrale Rolle bei der Entwicklung des Wohnungsmarktes. In den letzten Jahren hat die Stadt ein stetiges Wachstum erlebt, das sowohl die jüngere als auch die ältere Bevölkerung betrifft. Diese demografischen Veränderungen führen zu einer steigenden Nachfrage nach unterschiedlichen Wohnformen: Junge Menschen neigen zunehmend zu Mietwohnungen, da sie nur für eine gewisse Zeit (Studium, Ausbildung, etc.) in die Stadt ziehen oder schlichtweg das nötige Eigenkapital für einen Immobilienkauf noch nicht erwirtschaftet haben. Ältere Menschen hingegen, zieht es vom Land vermehrt wieder in die Stadt und präferieren vor allem barrierefreien Wohneigentum mit einer guten Infrastruktur in dessen Umgebung.
In Summe ist zu erwarten, dass sowohl die Miet- als auch die Kaufpreise weiter ansteigen werden, es sei denn, es werden umfassende Maßnahmen zur Schaffung neuen Wohnraums ergriffen.
Die Prognose für den Wohnimmobilienmarkt in Nürnberg
Die Zukunft des Wohnimmobilienmarktes in Nürnberg zeigt sowohl positive als auch herausfordernde Tendenzen. Obwohl die Bau-, Energie- und Finanzierungskosten hoch bleiben, ist der Immobilienmarkt in Nürnberg im bundesweiten Vergleich relativ stabil. Experten prognostizieren, dass die Preise aufgrund einer weiterhin hohen Nachfrage und einer sinkenden Verfügbarkeit von gefördertem Wohnraum stabil bleiben oder sogar ansteigen könnten.
Die Prognosen deuten auf eine allmähliche Stabilisierung hin, nachdem der Markt in den letzten Jahren volatil war. Ein Indikator für eine positive Entwicklung sind die sinkenden Bauzinsen, die den Kauf von Immobilien wieder attraktiver machen könnten. Gleichzeitig gibt es Bestrebungen der Stadt, den Wohnraum durch verschiedene Maßnahmen wie die Entwicklung neuer Baugebiete und die Förderung von Mietwohnungen zu erweitern.
Die städtische Wohnungspolitik sieht vor, bis 2040 die Schaffung von mindestens 4.300 neuen geförderten Wohnungen zu fördern, um der wachsenden Nachfrage gerecht zu werden. Mit speziellen Förderprogrammen sollen auch Familien und Haushalte mit mittlerem Einkommen unterstützt werden, um Abwanderungen ins Umland zu verhindern.
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