Der Bundesfinanzhof entschied im Jahr 2021, dass Steuerpflichtige eine von den gesetzlichen Vorgaben abweichende kürzere Abschreibungsdauer (AfA) für Gebäude nachweisen können, und dabei jede geeignete Methode verwenden dürfen. Viele Steuerpflichtige nutzten daraufhin die ImmoWertV-Methode, die die Restnutzungsdauer normalerweise als Differenz zwischen Gesamtnutzungsdauer und Alter berechnet. Für modernisierte Gebäude wurde eine verlängerte Restnutzungsdauer nach der ImmoWertV angewendet. Es entstanden sogar Online-Portale, die den Nachweis der kürzeren Nutzungsdauer nach der ImmoWertV-Methode gegen Gebühr anboten.
Regelungen zum Nachweis der kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer
Am 22. Februar 2023 veröffentlichte das Bundesministerium der Finanzen ein Schreiben mit spezifischen Regelungen zum Nachweis der kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer. Diese neuen Vorgaben erschweren die Anwendung der ImmoWertV-Methode erheblich. Der Nachweis ist jetzt an komplexe Bedingungen geknüpft.
Dem Schreiben zufolge muss die Schätzung der kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer vor allem auf der technischen Nutzungsdauer und dem technischen Verschleiß basieren. Ausgangspunkt ist die Nutzungsdauer der Tragstruktur des Gebäudes (z.B. Dachkonstruktion, tragende Wände, Decken und Fundamente). Um eine kürzere Nutzungsdauer nachzuweisen, muss eine Beeinträchtigung dieser Tragstruktur nachgewiesen werden. Die wirtschaftliche Nutzungsdauer kann nur berücksichtigt werden, wenn das Gebäude vor Ablauf der technischen Nutzungsdauer wirtschaftlich verbraucht ist.
Zukünftiger Nachweis durch Gutachten
Der Nachweis muss künftig durch ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für die Bewertung von Grundstücken oder von Personen, die nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert sind, erfolgen. In diesem Gutachten muss der Zustand der Tragstruktur des Gebäudes dargestellt und begründet werden, warum eine kürzere Nutzungsdauer vorliegt.
Zur ImmoWertV-Methode heißt es in dem Schreiben des Bundesministeriums der Finanzen:
„Die bloße Übernahme einer Restnutzungsdauer aus einem Verkehrswertgutachten ist nicht als Nachweis einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer im Sinne des § 7 Absatz 4 Satz 2 EStG geeignet. Auch der alleinige Verweis auf die Modellansätze für die Gesamtnutzungsdauer in Verbindung mit dem Modell zur Ermittlung der Restnutzungsdauer bei Modernisierungen nach der Anlage 1 und 2 der Immobilienwertermittlungsverordnung ist nicht ausreichend. Der Gutachtenzweck muss sich ausdrücklich auf den Nachweis einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer richten und zwingend die maßgeblichen Determinanten (Randnummer 17) berücksichtigen. Hierbei ist auch eine mögliche Nachfolgenutzung des Gebäudes und deren Auswirkung auf die Nutzungsdauer einzubeziehen. Die Restnutzungsdauer und die Gesamtnutzungsdauer nach der ImmoWertV entsprechen nicht der tatsächlichen Gesamt- bzw. Restnutzungsdauer eines einzelnen Gebäudes, sondern sind Modellansätze, die nur im Gesamtkontext einer Verkehrswertermittlung zu sachgerechten Ergebnissen führen. Eine isolierte Verwendung der Modelle bzw. Modellansätze der ImmoWertV bzw. der Anlagen zur ImmoWertV für Zwecke des Nachweises einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer im Sinne des § 7 Absatz 4 Satz 2 EStG ist nicht sachgerecht.“
Somit wird es in Zukunft kaum noch möglich sein, auf einfache Weise eine kürzere tatsächliche Restnutzungsdauer nachzuweisen. Ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 Norm zertifizierten Sachverständigen ist erforderlich, das detailliert die technischen Gründe für die kürzere Nutzungsdauer darlegt.
Gerne informieren wir Sie persönlich über die Möglichkeiten eines Restnutzungsdauer Gutachtens.
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